原标题：邹琳华：限购政策及时、社科合理调整，院邹有利于房有利于房价稳定

降低限购门槛，琳华针对多孩家庭及人才放松限购，限购成为近期楼市政策松绑的政策方向。据机构不完全统计，及时价稳今年以来，合理已有20余城优化住房限购政策。调整定而限购是社科否会退出市场一直成为市场关注的焦点。

对此，院邹有利于房中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，琳华政策是限购“双向调节”，在市场整体下行的政策条件下，限购政策的及时价稳及时合理调整，更有利于房价的合理稳定。由于住房投资的大时代已经过去，对潜在购房者而言，购房决策主要应考虑实际住房需要。

大多数城市退出限购，不会导致炒作风卷土重来

自2010年北京首次引入住房限购政策以来，限购政策在我国已经实施了十余年。在此期间，部分城市的限购政策一再加强。

据邹琳华介绍，限购政策由最初的一线城市，到省会以上城市，再到众多热点城市，甚至不少热点县也引入了限购政策。其间，房价经历了几起几落。

邹琳华认为，从过去来看，在地方政府肩负稳定房价责任的条件下，限购是迅速平稳房价的重要手段。不管外地户籍购房或购买多套房是否真的属于投资投机，通过限购削减了部分购房需求，楼市的短期供求矛盾就能够得到迅速缓解。

虽然从长期看，限购并不一定能够持续稳定房价，要通过限购持续稳定房价只能不停加码。这也是限购这一短期手段被当成“长效政策”持续使用达十余年的原因。

时至今日，住房市场形势已经发生很大变化。对此，邹琳华表示，房价持续上涨预期已不复存在，一些区域还存在较强的房价下跌预期。由于炒房主要是源于房价上涨预期，因而大规模炒房或专业炒房也基本消失。另外，住房市场供求形势发生很大变化，除了少数城市，多数城市的住房总量已经供大于求。因而，住房限购政策已经具备了全面退出的市场条件。对绝大多数城市而言，退出限购，并不会导致住房炒作风卷土重来。

据机构不完全统计，今年以来，已有20余城优化住房限购政策，部分城市或区域全面取消限购；部分城市降低限购门槛，最明显的是降低社保年限要求；另有部分城市针对人才、老年人、多孩家庭等人群优化限购政策。

限购逐步退出，有利于居民住房升级改善

“限购政策实施的理论依据是，住房需求可以分为投资投机需求和实际居住需求两部分。其中，投资投机需求是推高房价的主要原因。因而，可以通过限购抑制住房投资投机需求，来达到稳定房价的目的。”邹琳华表示，然而，各地情形千差万别，且不说推高房价的不一定是投资投机，也可能是因为住房结构性短缺。更重要的是，住房投资投机很难被精准识别，将家庭购买第三套房或外地户籍家庭购房简单认定为投资投机，并不完全科学。

邹琳华认为，当前，限购政策的逐步退出，既有利于住房市场的正常化，也有利于居民家庭住房条件的升级改善，更有利于城市化的推进。很多外地来的新市民由于不具有当地户籍，无法在就业地购房。他们人已经进城，但是没有住房，也被称为“半城市化”人口。孩子上学、老人养老，往往都依赖原籍地解决。取消或放宽限购，有利于这部分“半城市化人口”变成“完全城市化人口”。

此外，本地居民老人的邻近居住、家庭规模的原子化（家庭成员逐渐脱离家庭共同体）、住房消费升级等，都会产生对多套住房的需求。限购政策的退出，有利于这部分需求的释放。

“住房市场的政策调节，原本包括抑制过快上涨和防止非正常下跌两部分的内容，也就是所谓的‘双向调节’。限购政策并非一成不变，不能退出。在市场整体下行的条件下，限购政策的及时合理调整，更有利于房价的稳定。”邹琳华如是说。

在邹琳华看来，房价只涨不跌的时代已经过去，投资炒房可能面临一定的跌价风险。因此，当前条件下，部分城市限购政策的退出，并不会引发购房热。未来，预计还会有更多的城市加入限购调整的行列，这将有利于住房市场的正常化。

对潜在购房者而言，邹琳华建议，由于住房投资的大时代已经过去，购房决策主要应考虑实际住房需要，而非房价涨跌。有实际需要，可以考虑择机入市。没有实际需要，则不必考虑因政策变动是否存在投资空间。